Obligations d'un propriétaire envers son locataire.

 

 

 

LA LOCATION

Louer un logement ne signifie pas seulement fournir des mètres carrés à votre locataire. Vous devez mettre à sa disposition un espace de vie décent, c’est-à-dire respectueux de sa sécurité et de sa santé. 

Le logement doit évidemment être en bon état, sans équipements défectueux ni travaux à prévoir. Enfin, il est en droit de vivre paisiblement chez lui : pas de voisins tapageurs, pas d’ascenseur en panne. C’est à vous de faire le nécessaire pour lui garantir cette tranquillité.

Mis à jour le 24/05/2022 

 

Logement décent

Tout logement destiné à la location doit être "décent". Autrement dit, il doit respecter un certain nombre d’exigences le rendant conforme à un usage d’habitation. La plus importante concerne la sécurité et la santé des locataires, ce qui suppose l’existence d’une toiture étanche, d’escaliers, de balcons, fenêtres et garde-corps assez solides pour éviter la chute d’une personne, de matériaux ou de canalisations sans plomb ni amiante, d’installations électriques, de gaz et d’eau fiables, d’un éclairage naturel "suffisant" dans les pièces principales.

D’autres éléments de confort sont requis, comme un système d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées, une cuisine convenablement équipée (prises électriques supportant des appareils de cuisson, évier, etc.) ou encore une installation sanitaire séparée avec toilettes, baignoire ou douche.

A noter qu’un WC sur le palier est toléré dans le cas d’un logement d’une seule pièce. Depuis 2018, deux nouveaux critères de décence sont apparus : l’étanchéité à l’air (protection contre les infiltrations toxiques) et l’efficacité de l’aération (dispositifs de ventilation). En 2025 s’y ajoutera un seuil de consommation énergétique par mètre carré et par an, à ne pas dépasser (lire page 11). Le logement doit aussi disposer d’une surface minimale, à savoir une pièce d’au moins 9 mètres carrés et dotée d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit un volume minimal de 20 mètres cubes.

Naturellement, le logement loué doit aussi disposer d’une surface minimale, à savoir une pièce principale d’au moins 9 mètres carrés et dotée d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit un volume minimal de 20 mètres cubes.

Bon état du logement

Si des travaux restent à faire, le locataire peut exiger le versement d’un dédommagement. Est considéré comme en bon état un logement dans lequel le locataire peut s’installer immédiatement et vivre normalement. Le bailleur n’a pas l’obligation pour autant de le remettre à neuf, mais il doit s’assurer que les lieux sont propres, prêts à être habités, et comprennent des équipements qui fonctionnent. Tous les travaux permettant une utilisation normale du logement doivent donc avoir été réalisés avant l’arrivée du locataire, lequel, si ce n’est pas le cas, peut mettre en demeure le propriétaire de les faire exécuter ou exiger un dédommagement financier.

Le bail peut toutefois prévoir que le locataire se chargera de certains travaux. Encore faut-il qu’il s’agisse de finitions et non de gros travaux, qui relèvent, eux, de la responsabilité du bailleur. Une clause doit alors prévoir les modalités de leur imputation sur le loyer.

A savoir : sauf danger immédiat, un locataire ne peut pas exiger du propriétaire qu’il mette les équipements du bien en conformité avec des normes rendues obligatoires plusieurs années après la signature du bail.

Tranquillité

Si les voisins du locataire occasionnent trop de nuisances, vous devez intervenir. Le propriétaire doit garantir à son locataire une "jouissance paisible des lieux". Cette obligation vise d’abord les troubles qu’il pourrait causer lui-même, par exemple en supprimant une prestation prévue par le bail (gardiennage, utilisation de l’antenne de télévision collective, etc.) ou en modifiant la configuration des lieux (suppression d’un escalier de service, accès au parking rendu plus difficile, etc.). Le locataire est également autorisé à considérer comme un trouble le fait que le propriétaire s’introduise chez lui sans autorisation, notamment pour faire visiter le logement ou vérifier que tout est en ordre.

La tranquillité des lieux peut aussi être affectée par des troubles de jouissance causés par des tiers. S’il s’agit de voisins à qui il arrive parfois d’être un peu bruyants, c’est bien sûr au locataire d’intervenir. Mais si les nuisances sonores produites l’empêchent très régulièrement de dormir, le propriétaire devra faire le nécessaire pour mettre un terme à la situation. Tout comme il sera responsable des désagréments dus à la rupture d’une canalisation ou à l’immobilisation d’un ascenseur pendant une longue ­durée. C’est à lui, en effet, qu’il appartient de faire exécuter dans les meilleurs délais les réparations qui s’imposent.

Entretien du logement

À vous de remédier à la vétusté des équipements, sauf pour les réfections du quotidien. Le bailleur est tenu de conserver le logement "en bon état d’usage" et d’y faire toutes les réparations requises, à l’exception des réfections courantes, à la charge du locataire. Outre les travaux à faire tous les dix ou vingt ans sur le gros œuvre (toiture, façades, etc.), il s’agit de remédier au vieillissement des équipements (fenêtres, portes, peintures, etc.), sauf si le locataire est en cause suite à une utilisation anormale de ces éléments, auquel cas c’est lui le responsable.

L’obligation d’entretien du propriétaire est permanente, dit la loi, il n’a donc pas à attendre pour intervenir que le locataire se plaigne. Dans les faits, ce dernier doit cependant avertir le propriétaire s’il est le seul à pouvoir constater les problèmes.

A signaler : il existe une grille de vétusté qui, si elle figure dans le contrat de bail, peut servir de référence pour évaluer la durée de vie normale des équipements et ainsi déterminer à qui il revient de payer la facture. Faute de grille et en cas de désaccord, l’appréciation de la vétusté sera laissée au juge ou à la commission de conciliation.

Gros travaux

Un chèque d’au moins 3.000 ou 4.000  euros à signer tous les dix, quinze ou vingt ans. Outre l’obligation d’entretenir le logement au fil du temps, le propriétaire doit éga­lement assumer les grosses dépenses liées à la conservation du bâtiment. Etanchéité de la toiture, ravalement des façades, remplacement des tuiles et des gout­tières, changement de la chau­dière : tous les dix, quinze ou vingt ans, il lui faudra signer un chèque de 3 000 ou 4 000 eu­ros, parfois davantage (jusqu’à 10 000 euros pour la restauration des murs d’un immeuble). Sans compter, à l’intérieur de l’habitation, le coût des réparations portant sur le gros œuvre (plancher) et les mises aux normes (système électrique), à prévoir tous les vingt ou trente ans.

Travaux d’amélioration

On ne peut pas vous les imposer, mais vous pouvez y trouver intérêt. Un propriétaire ne peut pas être contraint par son locataire à effectuer des travaux d’amélioration, visant à rendre l’habitation plus agréable. Mais il peut y trouver des avantages, ne serait-ce que l’augmentation de la valeur de son bien. Il peut aussi le louer plus cher, soit en cours de bail (si le locataire est d’accord), soit au renouvellement de bail, y compris si le logement est situé dans une zone tendue, donc soumise à un encadrement des loyers.

Encore faut-il s’entendre sur la notion "d’amélioration". Ce sont, selon la loi, des travaux apportant soit un équipement nouveau ou des prestations de meilleure qualité (création d’un ascenseur), soit une plus grande sécurité pour les biens et les personnes (pose d’un Digicode). Il appartient alors aux deux parties de prévoir dans le bail – ou d’ajouter plus tard via un avenant – que le loyer sera majoré dès la fin des travaux. Un accord verbal ne suffisant pas, le montant de cette hausse doit être noté par écrit. Pour éviter tout malentendu, mieux vaut préciser le délai de réalisation des travaux et leurs modalités d’exécution (par exemple, l’installation d’un échafaudage, susceptible de gêner le locataire).

• Travaux écoénergétiques : Le locataire en paie une part

Par une décision de l’assemblée générale de copropriété, un bailleur peut être contraint d’exécuter des travaux d’économie d’énergie. Le locataire n’a pas le droit de s’y opposer et doit laisser les artisans accéder au logement. Une contribution financière peut même lui être réclamée : pour les -immeubles construits avant 1948, elle varie de 10 euros (studio) à 20 euros (au-delà du trois-pièces) par mois. Pour les immeubles postérieurs à 1948, la moitié des éco-nomies d’énergie réalisées (calculées par un expert thermicien) peuvent être répercutées sur le loyer du locataire. La durée de ces contributions est cependant limitée à quinze ans. Notez que les résidences qui sont sorties de terre après le 1er janvier 1990 sont exclues du dispositif.

Réparations ou remplacement des équipements endommagés : Qui règle la note ?

Les grosses réfections pour le bailleur, les petites pour le locataire, dit la loi. Huit cas concrets afin d’éviter toute mauvaise interprétation.

• Électricité : mise aux normes et remplacement du circuit : à la charge du propriétaire. Interrupteurs, prises et ampoules : à la charge du locataire.
• Sanitaires : seules les pièces amovibles (flexibles de douche, système de chasse d’eau, joints, etc.) sont de la poche du locataire.
• Plomberie : siphons, robinets, canalisations, etc.  : les factures sont au nom du bailleur (sauf le débouchage des conduits).
• Portes, fenêtres, volets : C’est au propriétaire d’en assumer le changement ou la réparation, le locataire paie juste pour les vitres, poignées et poulies cassées.
• Chauffage : le locataire paie pour l’entretien de la chaudière (y compris le ramonage), le propriétaire pour tout le reste : ballon, radiateurs, thermostats, etc.
• Gaz : seul le changement des tuyaux usagés doit être payé par le locataire, le propriétaire étant comptable du bon fonctionnement des appareils.
• Murs et sols : le locataire se charge des interventions partielles (carreau de carrelage, lame de parquet, etc.), le propriétaire des remises en état complètes (peintures et revêtements de sol à refaire, etc.).

La procédure à suivre en cas de litige avec son locataire

C’est le tribunal d’instance qui est compétent en matière de conflits locatifs. Il doit être saisi par huissier (ou simple déclaration au greffe si le différend porte sur moins de 4.000  euros). Les délais d’audience sont longs (trois à six mois), l’aide d’un avocat est conseillée si le dossier est technique (comptez 1.000 euros minimum), et il faut attendre un bon mois avant d’obtenir un jugement.

Voilà pourquoi, quel que soit le litige (loyer, réparations, état des lieux, etc.), il est préférable de saisir d’abord la commission de conciliation (CDC), présente dans chaque département. L

a procédure est simple, rapide (deux mois maximum) et gratuite. Composée de représentants de bailleurs et de locataires, elle permet souvent de trouver un accord amiable. En cas d’échec, son avis pourra être présenté au juge et peser sur sa décision.