Tout sur le nouveau droit locatif au Maroc.

Après des années de discussion, la chambre des représentants au Maroc a ratifié la nouvelle loi sur le “bail” et la location qui sera effective dès publication au bulletin officiel.
Le nouveau droit du bail vise à encourager les propriétaires de biens à les mettre à la location, en leur donnant les garanties juridiques pour les protéger des abus des locataires.

Elle prévoit également de nouvelles règles en ce qui concerne les contrats de location et les réparations des biens loués, et de veiller à la résolution rapide des litiges avec des échéances respectées.

Sommaire :

Le contrat de bail, une obligation
Obligations de réparation du loueur
En cas de non paiement du loyer
Conditions de révision du loyer
Résiliation du contrat de bail
Récupérer le bien pour son propre usage
Les textes de la nouvelle loi

Le contrat de bail, une obligation

Le contrat de bail s’applique à tout bien immobilier “destiné à un usage résidentiel ou professionnel meublé ou non, qui dépassent une période de location de trente jours”.
Il détermine également le prix et les conditions de location par consentement mutuel entre les parties, et prévoit l’obligation de location dès la date du signature du contrat de bail en garantissant que toutes les articles du contrat soient respectés par le propriétaire et le locataire, et de faire un état du bien loué complet ainsi que de ses dépendances et équipements.
La nouvelle loi de bail exige que le bien loué soit vivable et contienne les équipes de base nécessaires en terme de pièces, de conditions de ventilation, cuisine et toilettes, électricité et eau.
Si le bien loué ne respecte par ces conditions, il peut faire l’objet d’une location si le locataire accepte par écrit de le remettre aux normes et le propriétaire de déduire les frais de remise en état du loyer.
Un état des lieux doit être obligatoirement fait lors de la remise des clés au locataire ainsi qu’au moment du départ. Cette déclaration est jointe au contrat. En cas de non-rédaction de l’état des lieux, la signature du contrat de bail par le locataire insinue qu’il a trouvé le bien conforme aux normes.

Obligations de réparation du loueur

Le loi oblige le propriétaire de garder en état le bien durant sa location selon les textes du contrat de location et d’effectuer les travaux demandés par le locataire au cours du mois. Sinon le locataire peut obtenir une ordonnance du président du Tribunal de première instance pour déterminer la valeur des réparations nécessaires.

Dès autorisation du tribunal, le locataire pourra effectuer les réparations lui-même et les déduire du montant des loyers suivants.
Le locataire, à lui aussi, l’obligation d’effectuer les maintenances de base comme: réparation des portes, des serrures, des équipements électriques, des fenêtres, des vitres, carrelage, la peinture, les volets et les rideaux.
Il contraint aussi le locataire la maintenance et le changement des robinets d’eau, raccords sanitaires du bien avant son départ.

En cas de non paiement du loyer

Dans le cas où le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire peut demander au président de la Cour l’autorisation d’envoyer un avertissement par écrit à son locataire pour accomplir son obligation.

Le locataire aura 15 jours pour effectuer le paiement partiel ou complet à partir de la date de notification de l’alarme. Cette période dépassée, le propriétaire peut demander au tribunal de ratifier l’avertissement et l’obligation de paiement.
L’ordonnance du tribunal approuvant l’avertissement est éditée dans les 48 heures à partir de la date d’enregistrement de la demande, selon le PV rédigé.

Même en cas de non ratification de la demande, tout recours ordinaire ou extraordinaire non autorisé n’est accepté… Le propriétaire peut exiger le paiement selon les règles générales du contrat.
Selon la nouvelle loi, dans le cas d’acceptation de la demande soulevée auprès du Tribunal de première instance.

S’il est prouvé que le propriétaire a touché ses loyers,et a poursuivi de mauvaise foi son locataire, ce dernier peut demander une indemnisation pour dommages allant de deux mois de loyer à 6 mois, en dehors des poursuites pénales.

Conditions de révision du loyer

Le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord sur la révision du prix du loyer à la hausse comme à la baisse. Mais l’augmentation du loyer ne peut se faire pendant les trois premières années du contrat de location, à compter de la signature du contrat ou de la date d’une révision judiciaire.
En l’absence de tout accord, la loi précise la possibilité d’une augmentation du prix du loyer d’un bien résidentiel de 8 pour cent (+8%), et d’un bien professionnel de 10 pour cent (+10%).

Sachant que le tribunal pourrait déterminer le taux d’augmentation du montant des droits de location, sans prendre en considération les deux pourcentages précédents et en vertu de son pouvoir, si le montant de la valeur du loyer ne dépasse pas 400 dirhams par mois, le taux d’augmentation autorisé ne doit pas dépasser 50%.
Si le propriétaire désire revoir le montant du loyer, en envoyant un avertissement au locataire, il prend effet dès réception et le locataire peut faire un appel dans un délais de trois mois.
Résiliation du contrat de bail
En cas de résiliation ou de dissolution d’un contrat de location, le locataire doit rendre les clés du bien. Si le bien est conservé après cette date, il doit payer une compensation financière fixée par le tribunal qui équivaut au moins au double du montant du bail. Il a aussi l’obligation de garder en état le bien ainsi que de le restaurer en cas de dommages. Le locataire se trouve en situation irrégulière d’occupation de bien d’autrui.
La nouvelle loi insiste aussi sur le fait que le locataire est concerné par tout dommage causé au bien, mais il n’est pas concerné par tout usure liée à une utilisation normale et habituelle, ou résultant d’un cas de force majeur ou d’un incident.

Le locataire ne peut introduire aucun changement ou aménagement du bien ou de ses équipements sans obtenir le consentement écrit du propriétaire. Dans le cas de travaux sans le consentement du propriétaire, ce dernier peut exiger de son locataire de remettre le bien en état initial, ou le garder avec les modifications sans que le locataire est le droit de demander une quelconque indemnisation. La nouvelle loi, informe que tous les demandes d’aménagement deviennent obsolètes dans les trois mois à compter de la remise du bien au loueur.

Le propriétaire peut demander une garantie pour couvrir le montant du bail et les frais locatifs, ainsi que les dommages, mais le montant de cette garantie ne peut dépasser deux mois de loyer. La garantie doit-être rendu au locataire dans un délais ne dépassant pas un mois dès la date de libération du bien loué.

Récupérer le bien pour son propre usage

Le texte de la nouvelle loi informe que le contrat de bail expire dès réception d’un avis d’expulsion fondée sur des motifs sérieux, comme rendre le bien à son propriétaire pour son propre usage, ou ses descendants, ou les bénéficiaires du testament, ou pour une épouse ou l’époux. Le contrat de bail expire aussi en cas de démolition, de reconstruction et de réforme obligatoire, ou à cause de non paiement du loyer.
Dès réception de l’avis, le locataire a un délai de deux mois pour quitter les lieux. Si ce délai est dépassé, le propriétaire peut demander au tribunal de statuer sur une expulsion forcée.
Cette loi comprend également des procédures pour permettre au propriétaire de récupérer sa propriété en cas d’abandon, ou de fermeture par le locataire.Un bien est considéré fermé après plus de six mois de non-occupation ou usage, qu’il soit partiellement ou totalement vidé des meubles, et n’y a pas séjourné.

Le magasin n’est pas considéré comme abandonné si le locataire a continué à remplir ses obligations envers le propriétaire.
En cas d’expulsion,le propriétaire doit compenser le locataire d’un montant englobant un an de loyer et les frais de déménagement.
En ce qui concerne les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de cette loi, ils demeurent valables et reconnus, et les parties peuvent convenir d’un nouveau contrat conforme à cette nouvelle loi.

Les textes de la nouvelle loi
Après la publication de la nouvelle loi dans le journal officiel , un certains nombres de textes qui régissaient le bail vont être annulés, y compris la loi du Dahir lié à l’obligation de payer son loyer publié en 1999 et ne seront pas annulés les exigences relatives aux baux à usage commercial, industriel et artisanal.
La nouvelle loi va annuler le dahir publié en 1941 sur l’ordonnance d’obligation de location, et le dahir sur l’ordonnance sur la spéculation illégale publié en 1954, et l’autorisation sur la proclamation de lieux vides, émis en 1941, et celui de la récupération des lieux destinés à l’habitation émis en 1941..
Il convient de noter que le nouvelle loi du bail sur la location de biens destinés à l’habitation ainsi qu’à l’usage professionnel assure au propriétaire du bien la facilité de récupération auprès du locataire selon des critères très spécifiques, et lui permet d’augmenter la valeur du montant du bail en respect de la loi.

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Au Maroc le domaine de la location de bien immobilier est réglementé par la loi. Ainsi, propriétaires et locataires doivent se soumettre aux obligations qui leur incombent. Si vous souhaitez louer un bien immobilier ou le mettre en location, nous vous recommandons d’avoir une idée claire de ce que dit la loi en ce qui concerne vos droits et vos devoirs. Cet article vous fait le point.

Obligation d’avoir un contrat de bail

Que ce soit pour un local commercial, un local à usage domestique ou un entrepôt, toute forme de location doit faire l’objet d’un contrat sous forme écrite. Le contrat doit contenir tous les articles sur la durée de la location, le prix de location ainsi que toutes les mensualités de paiement.

De même, le contrat de bail doit aussi contenir une description du bien (meublé ou pas) ainsi que l’usage que le locataire doit en faire.

Selon la loi, le bien mis en location doit être décent et vivable et il est important pour le propriétaire de faire un état des lieux avant la signature du contrat. Il pourra s’en servir pour faire un inventaire lorsque le contrat de bail prendra fin. De même, il est primordial que le bien mis en location remplisse les conditions de ventilation conforme à son usage ainsi que des toilettes, et tous les équipements de base en termes d’électricité et d’eau.

Il faut aussi savoir que le droit marocain exige la signature d’un contrat lorsque la location va s’étendre sur une durée de plus de 30 jours.

Bon à savoir

Si le bien ne respecte pas les conditions d’aménagement conforme à son usage, le bien peut quand même être mis en location si le nouveau locataire s’engage à faire les travaux. Toutefois, le propriétaire doit accepter de déduire les frais des travaux dans le loyer qui lui sera versé.

Si le locataire n’effectue pas un état des lieux lors de la signature de contrat, cela sous-entend qu’il trouve le local conforme à ce qu’il cherche.

Obligation pour le locataire une fois le contrat de bail est signé

Une fois que le contrat de bail est signé, le nouveau locataire a l’obligation de prendre soin du bien. Il a aussi la responsabilité de prendre en charge toutes les petites détériorations qui sont dues à son utilisation du bien et de faire appel à l’accord du propriétaire pour toutes modifications importantes à l’intérieur du bien.

Le locataire a aussi l’obligation de payer son loyer conformément à la périodicité dont il s’est accordé avec le propriétaire. En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut saisir le tribunal pour l’autoriser à émettre un avertissement au locataire.

Bon à savoir

Les petites réparations que le locataire peut effectuer sont entre autres la réparation des portes, la mise en état des serrures, des fenêtres, des vitres, carrelage qui se détériore durant son utilisation du bien. Le locataire peut aussi effectuer les travaux de peinture, des rideaux ou des équipements d’électricité de base dans le local. En cas de détérioration de la robinetterie ou des raccords sanitaires avant le départ du locataire, ce dernier doit effectuer les changements avant son départ.

La caution ou garantie lors de la location

Lors de la mise en location d’un bien, le propriétaire peut exiger une garantie. Selon la loi marocaine, le montant de cette garantie ne doit pas dépasser deux mois de loyer. Cette garantie permet de couvrir les dégradations qui pourraient arriver durant l’utilisation du locataire. De même, en cas de résiliation du contrat, et s’il n’y a pas de travaux ou de retard de loyer, la garantie devra être remise par le propriétaire au locataire.

Le prix du loyer selon la loi

Le prix du loyer subit une augmentation chaque 3 ans à partie de la date de signature du contrat. Toutefois, le taux d’augmentation doit être d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Et, s’il n’y a pas d’accord pris entre les deux parties, la loi prévoit une augmentation du loyer d’un bien résidentiel de 8% et d’un bien à usage professionnel à 10%. Le loyer peut aussi être revu à la baisse selon le consentement des deux parties. Il faut aussi savoir que le taux d’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50%. En cas d’augmentation décidée par le propriétaire, ce dernier doit en informer le locataire dans un délai de 3 mois avant la date de mise à exécution du nouveau loyer.

En cas de non-paiement du loyer, le locataire peut demander au tribunal de déposer un avertissement au locataire. Le locataire devra régulariser son paiement dans un délai de 15 jours à partir de la date de réception de la notification. Selon la loi, un propriétaire qui saisit le tribunal pour réclamer un loyer qu’il a déjà obtenu peut être poursuivi par le locataire. Ce dernier peut demander une indemnisation pour dommages. Cette indemnisation peut être de 2 à 6 mois sans compter les différentes poursuites pénales.

Sous location du bail et résiliation

Une fois que le contrat de bail est signé, le locataire n’a pas le droit de sous-louer le bien, à moins que le propriétaire donne son accord par écrit.

Une fois que l’une des parties veut résilier le contrat, la résiliation doit se faire conformément aux dispositions du contrat. Un délai de préavis d’au moins 1 mois doit être prévu avant la date de résiliation du contrat.

Si le locataire utilise le bien pour un autre but que celui prévu dans le contrat, cela peut entrainer une résiliation du contrat de bail. De même, en cas de défaut de paiement du loyer, de défaut d’entretien ou de négligence, peut entrainer aussi une résiliation automatique du contrat.

Dans le cas où le locataire ne rend pas les clés au propriétaire alors que le contrat de bail a été résilié, il devra payer une compensation financière qui est fixée par le tribunal.

Lors de la résiliation du contrat, le locataire a le devoir de rendre le bien comme il avait été loué lors de la signature du contrat. Toute modification qui aura été faite sans le consentement du propriétaire peut faire l’objet de réparation (remise en état des lieux). Le propriétaire peut aussi accepter les modifications, mais sans donner d’indemnisation au locataire qui l’aura effectué.

Bon à savoir

Dans le cas où le locataire décède, les ayants droit peuvent continuer à louer le bien.

Loyers impayés pendant le confinement: ce que propose le PJD !

Une nouvelle proposition de loi sur les loyers impayés lors de l’état d’urgence sanitaire. Les locataires défaillants, protégés contre l’expulsion et les intérêts de retard. Le bailleur ne peut réclamer sa créance qu’après cette mesure.

Loyers impayés pendant le confinement

Le 6 mai 2022

Le PJD attaque à son tour le sujet, délicat, des loyers impayés durant l’état d’urgence sanitaire. Une proposition de loi a été déposée en ce sens à la Chambre des représentants, qui devra s’y pencher dans les prochains jours.

La difficulté, voire l’incapacité de certains locataires à honorer leurs engagements est une conséquence réelle de la crise actuelle. Elle touche des ménages (en perte ou diminution de revenu), mais aussi des activités professionnelles et commerciales considérées comme non essentielles, astreintes à fermer leurs locaux du fait des mesures de confinement.

« Ces conditions peuvent être exploitées par le bailleur pour évincer le locataire, ce qui conduirait selon le cas à la perte de la résidence [bail à usage d’habitation] ou de la source de revenu [pour les activités commerciales, industrielles, etc.] », explique une note accompagnant la proposition et dont Médias24 détient copie.

A partir du site Mahakim.ma, ont peut constater l’existence de nombreux dossiers d’expulsion déposés contre des bailleurs, toutes catégories confondues, certaines datant de fin mars. En réponse, les juridictions renvoient pour leur majeure partie ces dossiers au mois de juin. Dans certains cas, des locataires obtiennent, à leur demande, des délais de grâce en attendant la fin du confinement. Une bouffée d’oxygène, mais qui n’en appelle pas moins à des solutions radicales.

Le problème n’a pourtant pas été évoqué par le Comité de veille économique, ni fait partie des mesures prises pour contrer les conséquences de la crise. D’où l’intérêt d’une intervention législative.

Une brèche a été ouverte début avril par l’USFP. A la 1^èrechambre, le groupe socialiste avait initié un texte, encore à l’examen, pour considérer le loyer impayé durant la même période comme étant « une dette ordinaire ». Ce qui empêcherait « l’expulsion » du locataire défaillant. Le bailleur pourrait ainsi recouvrer le loyer impayé en initiant une simple procédure de recouvrement.

Les députés du PJD reprennent ce postulat, mais étayent davantage les modalités de sa mise en œuvre, tout en évoquant les droits du bailleur, éludés dans l’autre proposition. La question est épineuse car il s’agit de maintenir « l’équilibre » entre les droits du locataire et ceux du bailleur, dont le loyer peut constituer une source de subsistance, indique les auteurs de la proposition.

En substance, que dit la proposition de loi ?

Le texte propose de modifier trois lois existantes:

La loi 49.16 relative aux baux des immeubles ou locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal;
La loi 67.12 régissant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires de locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel;
Le Dahir des obligations et de contrats, qui régit les relations contractuelles bailleur/locataire de locaux et immeubles commerciaux, industriels et artisanaux exclus du champ d’application de la loi 49.16.

Autrement dit, la proposition vise un large spectre de baux. Ceux des biens des Habous n’ont pas été évoqués, leur situation ayant été réglée à l’initiative du Roi Mohammed VI. Le 8 avril, le Chef d’Etat avait décidé d’exonérer des droits de bail les locataires des locaux des Habous destinés au commerce, aux métiers, aux services et à l’habitation pendant la période du confinement.

La proposition du PJD ne va pas jusqu’à l’exonération, mais considère le loyer comme une « dette ordinaire » sur toute la période de l’état d’urgence et jusqu’à 60 jours suivant sa levée. Le bailleur ne peut ainsi demander le recouvrement du loyer impayé qu’après la levée de l’état d’urgence

Surtout, « le défaut de paiement ne peut en aucun cas conduire à la résiliation du contrat de bail [et donc à l’éviction du locataire]. Il ne produit ni intérêts ni réparation au titre du retard », selon la proposition de loi.

Le bailleur, lui, pourra recouvrer sa créance en initiant une requête devant le président du tribunal compétent. Cette saisine, propose le groupe PJD, sera « exonérée des taxes et frais judiciaires ».

Saisi de la demande, le président du tribunal, qui statue en référé, offrirait au locataire défaillant un délai de paiement ne dépassant pas 90 jours. « Ce délai peut être inférieur en tenant compte de la situation du débiteur et de la nature de chaque affaire », selon la proposition.

Tradinews Maroc

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